房地產行業正面臨全面升級，跟產業結合，金融化、綠色低碳化、信息化(互聯網化)、還有國際化。用更靈活的資金結構來提升我的效率，參與我的投資，需要創新的商業模式來提升規模優勢與周轉效益，需要更豐富的項目來創造價值模式、盈利模式和退出模式，這是房地產與金融相關的一個升級。那么，這個邏輯里面我們看過去是什么?我們過去是“房產+金融”，核心的能力是拿地，你能不能拿到好地。今天我們講“金融+地產+產業”，講的是金融能力。我認為未來是“產業服務+金融+地產”，是產品能力、金融能力、服務能力，其實從地產到金融到服務，要回到原點、回到初心、回到人本上，這就是行業邏輯的變化。所以，我們關注房地產的微笑曲線，就是中間開發和銷售的環節已經不像以前那么重要了，但是你會發現產業地產進入了前端，運營服務后端成了微笑曲線，成了我們關注的對象。
所以，中國房地產的商業邏輯是什么呢?商業模式優化下的產業紅利。這是什么意思呢?我們可以不依賴制度紅利了，我們不是靠土地了，我們靠智慧，靠商業模式，這個更容易形成陽光的東西、透明的東西。
我們講到金融，未來房地產融資更具市場化、資本化、多元化，這是十八屆三中全會給我們提的一些東西，比如人民幣匯率市場化形成機制，股權融資、鼓勵金融創新等多種產品，我們必須要看到這一條，房地產金融如果要真正實現金融地產，一定是真的股權融資，而不是假的股權。
我們再來看房地產融資環境的變化。過去是信息不對稱、資源不對稱、情感不對稱，逐漸從比拼資源到比拼服務體系。房地產金融創新的目的：一是優化資金結構，融資是對資金杠桿的加大;二是優化財務結構，核心是調整報表，降低負債率;三是優化市場戰略;四是優化企業戰略。其實房地產金融有很多層次，但是有一個東西特別重要，就是企業一定要可持續發展，一定要相信我們的行業和企業是在長跑，所以健康是必要的。
同時，我們也看到，未來房地產金融創新的五種趨勢：第一全鏈條，第二跟資本市場結合，第三從增量往存量，關注資產，第四投貸結合，第五與互聯網結合。
先看第一，就是走向全產業鏈的投資：不同階段的融資方式、融資金額、融資期限的最優安排，垂直整合+橫向整合+碎片化。我們現在做“清朋華友學子園”，就是把整個養老產業上下游鏈條，從拿地開始到最后一公里，全部垂直整合，這種整合很有優勢，這是產業和金融的一個無縫對接。因為對行業的深刻理解，在每一個點上找到最重要的環節進行整合。還有橫向整合，從一開始到最后都可以進行全鏈條的完整金融鏈，金融鏈已經完成了。還有一個就是碎片化，房地產一定要關注消費金融，房地產消費金融的碎片化，REITs也好、眾籌也好，是非常重要的要素，但是剛剛開始，我們會發現幾千萬就很難了，房地產動輒就是幾億、二三十億，有沒有辦法解決?現在政策上法律上還有很多的障礙。
第二，從簡單的資金利用走向資本市場的全面互動。房地產是跟資本市場的互動，第一是上市，包括我們現在的會長單位，現在重新回歸A股，包括私有化，其實都是關注資本市場;過去房地產商會更多關注的是債，現在關注的是股，還要關心資本市場，這樣房地產才有最終的通道，才能活起來。
第三，從增量資產到存量資產的盤活，注重資產管理的升值。存量有巨大的空間，我們通過管理、服務、運營，能夠把這些資產變成好資產，所以這方面存在巨大的潛力，而且房地產資源在這里面，我認為有巨大的空間。
第四是投貸結合。現在很多優秀房地產企業，在今天的預售制下，你的債務風險很大，股退不出，你的債也退不出，風險股債實質是一致的;你的股退出了，債也退出了，你們享受的收益卻是完全不一樣的，所以，投貸結合非常重要。
第五，與互聯網結合的金融創新。包括MOMA做的眾籌模式等，我們會看到地產金融的“前端+后端”，啞鈴型，開發、融資，就是一個傳統形態，現在成本越來越低，很多優秀企業拿地以后馬上置換，把錢倒回去，成本極低，尤其在北京。
對我們這樣的房地產金融來講，要做私募股權基金是有機會的，但是上面和后面有機會。上面的機會是什么呢?是規模化，投資市場的規模化，是金融與產業資本的結合，在國外也是如此。下面是什么?是消費，關鍵是什么呢?剛需、高頻，所以這里是很有空間的，而且這塊是特別真實的，在房地產里面，真正的痛點在這里。
例如途家、分權寶，他做的都是消費品，他可以把資產碎片化、時間碎片化，而且有高度的黏性，還有很好的流動性，這時候它的空間很大。但是互聯網要注意什么問題呢?風險管理的能力!如果說你需要銀行和大集團擔保，你就還沒有主動風險管理能力，你是肯定不適合合作的。
在新的行業背景下，金融機構該怎么選擇客戶呢?你追求資本多元化，你一定要產業規模化，你不能那么小，你的能力一定要專業化，和我資本互補，最后一個你得合作分享。所以雙方都有訴求，真正的股權融資到現在已經形成了，金融機構對客戶的選擇也有變化，過去說這是一個單純的收益，現在都在變，因為這是基于商業模式、產業邏輯的變化。所以，房地產企業必須具備四大金融能力：投、融、管、退(投資能力、融資能力、管理能力、退出能力)。
我們今天有很多的金融機構，注重選找項目的能力、判斷項目的能力，資源整合的能力，你能找到一個好項目嗎?你能判斷一個好項目嗎?你能把一個不好的項目變成好項目嗎?核心能力是投資能力、管理能力，就是別人賣不掉的你賣得掉，別人做不好的你做得好，別人賣得慢的你賣得快，別人賣得便宜，你賣得貴。還有退出能力，你是收購退出，還是資本市場退出，你要有退出的渠道，這三個(投資、管理、退出)能力具備了，融資的能力天然具備了，你不用去找錢，酒香不用擔心“巷子深”，尤其是今天，貨幣如此泛濫，錢到處在找你，你具備這三個能力，錢就把你找到了。
我最后講一個我的觀點，我們全聯房地產商會包括全經聯等二級機構在內，我們今天討論的是商業模式，我們一定要優化商業模式，在商業邏輯下追求行業發展，但是更進一步是要把商業模式提升為一種商業制度，通過國家、通過行業、通過我們的自律形成商業制度，商業制度的再上一層是商業精神。
中國五千年，我們有很好的詩歌史、政治史，但是我們沒有商業史，中華民族要發展，必須要有很好的商業精神，所以從商業模式到商業制度到商業精神的建立，是塑造新型的商業文明——尊重、共享、開放、透明。
所以我們今天講到的房地產金融，其實也是要回到我們的初心，讓我們的人生活得更好，讓我們的企業發展得更好，讓我們的國家和民族更加可持續!
謝謝大家!
