二、當前經濟及房地產市場分析
我們看一下當前的形勢：這個數據是昨天的新聞聯播在講的五月份數據，整個情況不是特別的理想。剛才李佐軍老師講的比較多了，我們看一下三架馬車，外貿出口前五個月增長是很低的，只有0.8%，進口是下降17.2%，整體還在下降，昨天新聞聯播說上漲0.8非常不容易，但是這樣的增長對中國GDP的推動顯然是太乏力了，這是事實。其次，固定資產的投資，民間固定資產投資也在下降。1—5月份民間固定資產投資112022億，同比增長僅12.1%，增速比 1-4 月份回落 0.6 個百分點，表明投資也在下降。因此，我們來看外貿的下降、消費的下降以及投資乏力，這三個對中國經濟一定有影響，這時候房地產的拉動作用就顯得尤為重要，這是當前經濟形勢給行業的一次喘息的機會，我們要抓緊這次機會迅速完成自我的調整、自我的升級轉型，給我們自己創造一次機會，因為這時候政府還要調控，所以這對我們來講可能是一次機會。
那么，我為什么先講這個呢?就是中長期住房需求增長將大大減緩。我們全聯房地產商會最早叫全國工商聯住宅產業商會，后來我們發現住宅產業不能準確包含我們的外延，我們當時想改全國工商聯不動產商會，那時候《物權法》沒有出，后來改為房地產，事實上，不動產就是房地產，涵蓋了非常多的因素，商業地產、工業地產等等，所以住宅市場不好，不等于其他市場不好。去年年底，APEC會議期間，美國助理國務卿和房地產商會座談，我們本來座談的目的是中國投資美國，希望他們給予政策支持，結果他們突然問我們，中國房地產會不會崩盤?他們認為如果這樣的話，甚至會影響美國經濟，我當時很吃驚，我覺得我們家的事全世界都在關心，但是后來我們跟他們溝通，就告訴他們不會，因為現在調整更多的其實是住宅市場，我們還有很多廣泛的市場沒有被發現、沒有被發掘，還有巨大的空間，尤其是運營有關的項目，比如說謝總謝志剛做的青年公寓，還有關于旅游地產，都是方興未艾，所以我們這扇門關了，另外一扇窗戶又開了。所以，住宅市場確實會受到很大的影響。
當前的形勢已經平穩了，而且一線城市開始反轉，尤其像深圳。庫存是當下房地產市場的緊迫問題，就是去庫存的壓力。區域、城市、企業的差異進一步拉大。政府從政策調控往制度調控，從行政調控往市場調控轉變。所以我們的行業共識是傳統的商業發展邏輯難以為繼。
我們為什么這樣說?這是表明整個的數據，銷售面積的銷售額在往上走，2015年經濟也在往上走，是在往恢復的形勢走。
這是2015年4月十大城市新建住宅價格指數，深圳已經開始在漲了。4月房企的銷售明顯回升，我們看一些核心企業，這主要來自于政策利好。當前依然是高庫存，到2007年的時候是比較高的，但是今天你們看已經遠遠高于2007、2008年，所以我們的庫存壓力到了歷史高位。
企業分化嚴重。2014年80家房企賣了百億以上，共創收2.8萬億元，市場份額已接近40%。國外尤其是美國經歷的這些，我們今天都會經歷，它也是經歷了一個由分散到最后高度集中壟斷的過程。百億企業之間也在拉大分化，強者恒強的態勢愈加明顯。最近還有一些變化，比如企業重組以后，實力會更強，土地儲備更多，市值會更大。
我們來看百億企業分化拉大的具體情況。第一陣營是7家千億企業，第二陣營是300—1000億的企業，第三陣營是100—300億的企業。原來我也以為他們的差別是產品線的不同，有的是垂直布局，有的是全國布局，跟區域型的布局可能不一樣。不過，后來我仔細研究發現，是他背后的資本不一樣。你一年做二十億，我現在給你一千億，你說你做多少?但是過千億或者兩千億的企業，它背后的資本，追逐的資本是更多的，這跟國際市場一樣。所以，在這里面你會發現，房地產不是房地產金融，最后推動的是金融地產，不是地產金融。
投資人在背后支持是關鍵，所以實際是地產金融給你的力度大，而不簡單地是你的布局問題。所以你會發現大開發商土地、人才、資金都很集中，但是中小開發商可能拿不到好地、請不起好的高端人才，他可能成為一個投資商，就是投資人，其實他也很輕松，他就把自己的能力，由管理能力變為投資能力就可以;還有一類是不知道該干嘛。買地也買不起，持幣觀望;還有一類是債務型的。最近有些企業都是當年在用傳統邏輯大量拿地，想加快增長，最后發現市場不買賬了，投入變成巨大的壓力。
去年房地產商會的一些中小企業出現資金壓力問題，我們也去幫他們協調解決，而且越是這樣的企業家，都是當時最勤奮的一批人，但是這種壓力是巨大的，怎么辦?我們也在思考，因為這些問題，我們一定要幫助他們用合作、并購或者其他的方式去解決。所以，我們的企業也面臨這樣的問題，但是是不是中小企業就沒有機會了?我們絕不這樣認為!由于他小，所以他轉型的機會很大，這個就是創新孵化很好的機會。
三、房地產新邏輯下金融地產的趨勢
房地產行業互聯網邏輯。我自己覺得有三個東西重構了，過去我不認同，去年有很多互聯網的企業家找我溝通，說要把我們行業顛覆了，我說很難，因為互聯網能做得好，都是靠市場的，一旦有行政要批復就很難。其實也不一定，我現在修正我的觀點，因為我覺得第一是產業重構。因為在跨界融合，在開創平臺，我們看今天的創新大會里面，大量的都是跨界融合和平臺開放，講的是平臺，包括林峰老師(綠維創景創始人)做的就是平臺，因為我也在不斷地消化學習，這跟過去不一樣，過去是我要做老大，我要做千億，我要做No.1，所以在這里面平臺很重要，跨界很重要，在把我們的平臺不斷的重構，在把我的產業不斷地整合，所以大企業也在聯姻，最早他們聯姻我認為是他們也不自信，他們做到那么大，還要聯姻。但是后來我發現開放平臺，是跨界融合，這是趨勢，所以我想我們行業商會今年一個很重要的任務就是要做好跨界融合，主動跨界、主動聯合、主動連接。
第二是組織重構。從來沒有一年像2015年一樣，所有人都說我要去創業，這種大眾創業是有聯系的，所以我認為互聯網是尊重人性，但是要做創業也很難，你至少可以擁有夢想。今天我們說大眾創業、孵化器，有很多的孵化項目，他們就是這樣大眾創業，在傳統的房地產商業邏輯里面肯定是不可能的。請問你在北京拿一塊地30億、50億，你有那么多的資本嗎?但是今天你可以重新選擇一個路徑來做。所以我覺得對人性的尊重、對人性的釋放，形成了大眾創業，這是很有機會的。
第三是價值重構。我們重新認識商業模式，重新認識我們所有的判斷，這時候我們最大的價值是平臺的價值，生態的價值，這個價值是一個在資本市場能夠快速套利并且變現的商業模式。所以，對我來講，房地產行業的互聯網邏輯也在影響我們，我的工作就是要拜訪房地產商會的各位會長、副會長，長期保持跟他們的聯系，每個企業都在告訴我們，他們在做互聯網，每個企業都在告訴我做O2O，每個企業都在做大量的創新業務，且不管他最后的結果怎么樣，從老板的嘴里面說出這句話來，就證明互聯網深刻改變我們的不僅僅是改變了生產方式，還有生產關系，這是整個行業最大的變化。所以，我今天更多的是講商業邏輯。
所以，新型商業邏輯下房地產創新發展路徑是什么呢?就是用戶、平臺、生態。
我們過去開會討論更多的是營銷，怎么把房子賣出去?我們陶醉于我們所做的產品與戶型，但是今天不是這樣了。過去我們最不待見物管公司，但是今天不一樣了，因為價值發生變化了，因為用戶在那里，你會發現大家都關心流量、關心用戶，所以這是我個人的看法。平臺是產業平臺，是上下游、垂直、縱深的東西，和用戶構成了生態，這里面給我啟發最大的是林峰老師的分權寶，我認為這就是一個非常好的體現關于消費市場的變化。
