中國日報網(wǎng)訊由全聯(lián)房地產(chǎn)商會經(jīng)理人專業(yè)委員會(全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟，亦稱全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會，簡稱全經(jīng)聯(lián))主辦的首屆全國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大會于2015年6月12-13日在北京成功召開。全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長(兼全聯(lián)房地產(chǎn)商會金融工作委員會聯(lián)席秘書長)鐘彬先生應邀出席并發(fā)表了題為《商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融》的精彩演講，以下為其演講實錄。
非常高興今天來到全經(jīng)聯(lián)的會場跟大家一起分享，七年來我見證了樂渝(全經(jīng)聯(lián)執(zhí)行主席兼秘書長楊樂渝)和全經(jīng)聯(lián)一路走到今天，一直堅持幾個核心的東西，比如說智庫、創(chuàng)新，我認為這個定位非常準確，他的的確確是走在了行業(yè)的前端，所以你們發(fā)現(xiàn)全經(jīng)聯(lián)為什么活躍，他最后做成了今天來看互聯(lián)網(wǎng)時代最重要的兩個概念，就是平臺和生態(tài)，所以我今天要祝賀全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展。我們商會現(xiàn)在有18個二級機構及專業(yè)平臺(全經(jīng)聯(lián)為全聯(lián)房地產(chǎn)商會經(jīng)理人專業(yè)委員會)，我們希望每個平臺都能夠發(fā)展起來，然后做成一個為行業(yè)服務的大平臺。
今天我跟大家一起分享的是“商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融”。我為什么要講商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融呢?是因為中國房地產(chǎn)變化到今天來講，真的不是一個所謂階段性的拐點，而是一個歷史性的變化。這個變化對未來一定有很多深刻的影響，我們必須回顧過去是怎么樣的，如果依賴過去的路徑走，就會出現(xiàn)很多問題。
今天談三個方面：一是房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯;二是當前經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場分析;三是房地產(chǎn)新邏輯下金融地產(chǎn)的趨勢。我講的是金融地產(chǎn)，我沒再提地產(chǎn)金融，因為這些提法都表明了我們對這個行業(yè)認識的一些變化。
一、房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯
房地產(chǎn)今天還在比較重要的地位，是因為過去房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的增長是非常重要的，我為什么選擇2013年的數(shù)據(jù)呢?是因為這一年是中國房地產(chǎn)最輝煌的一年，它占固定資產(chǎn)投資比重19.7%，基本上占了20%。
這是2003年—2014年商品房銷售對GDP占比的變化情況，我們對行業(yè)及整個中國經(jīng)濟的影響是蠻大的，我們對上下游的帶動也非常大。很多時候我們講“互聯(lián)網(wǎng)+”，事實上你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)一直在加所有的產(chǎn)業(yè)，因為你只要在做，你一定要產(chǎn)業(yè)化，你會發(fā)現(xiàn)一個非常有趣的現(xiàn)實，就是房地產(chǎn)商會里面，你會看到各種產(chǎn)業(yè)的No.1都進入我們的行業(yè)，都成為我們的會員，有一次全國工商聯(lián)開會，我看一下在20多個行業(yè)商會里面，很多商會的會長都在涉足做房地產(chǎn)，其實你如果做制造業(yè)，肯定會有房地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)一定會有房地產(chǎn)。
至于對就業(yè)的拉動、對其他產(chǎn)業(yè)、消費的拉動也是非常大的，房地產(chǎn)成為財政的主要來源，這也是非常重要的數(shù)據(jù)。但是它最大的貢獻不在這里，而是在后面，是在地方財政收入上。所以房地產(chǎn)對我們整個國民經(jīng)濟，從財、稅、就業(yè)、行業(yè)拉動上講，影響都非常大。
所以，我們認為過去為什么是房地產(chǎn)的黃金十年?我看到我們行業(yè)的企業(yè)家，尤其是商會剛剛成立的時候是2001年，我們籌備的時候是2000年，當時只有33家企業(yè)，包括后來非常有名的招商地產(chǎn)、泰達建設、龍湖等等這樣一些企業(yè)。我是2002年到商會，到今年是14年，包括萬達是最早創(chuàng)會的核心會員，他們很勤奮、而且有天賦，但是勤奮天賦難道其他行業(yè)沒有嗎?他們?nèi)狈Φ氖羌t利，因為人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟發(fā)展紅利、制度性改革紅利與國際紅利，五大紅利在推動我們，那時候的房地產(chǎn)的確在風口上。WTO進來的時候，我們有很多不同的看法，我們甚至認為WTO到底會不會對我們造成很大的沖擊呢?現(xiàn)在看來的確是帶來了沖擊，但它是對國際的沖擊，對我們是全面正向的拉動，我們是得益于一個非常寬松的經(jīng)濟環(huán)境。
我為什么說邏輯變化?是因為五大紅利都在逐漸退出，人口紅利轉向老齡化社會;城鎮(zhèn)化紅利還在繼續(xù)進行中;經(jīng)濟發(fā)展紅利，進入結構調(diào)整。剛才李佐軍老師講的是非?？蜌獾脑?，因為在經(jīng)濟全面下行的壓力下，整體不好，你會好到哪里去呢?制度性改革紅利，已經(jīng)積累眾多問題了，它不是紅利了，甚至成為阻礙，國際紅利也在發(fā)生根本變化。
這五大紅利中最根本的紅利就是制度性土地紅利，我們是改革紅利帶來了土地紅利，土地紅利帶來了房地產(chǎn)黃金十年，這是我們的商業(yè)邏輯。
但是我們看到改革制度形成了土地市場，這是生產(chǎn)資料的市場，有了按揭就有了金融市場，取消福利分房形成了剛需市場，這三個制度的形成都帶來了巨大的市場空間，但是十幾年沒有變化。因為中國經(jīng)濟發(fā)展當中，會有一些成長的代價，我們會不斷反思我們的管理以及我們對未來的思考。其實土地市場的形成，也有一定的問題，會不會形成一個土地財政的依賴?這十幾年來，我們的確嚴重忽略了保障房制度，現(xiàn)在開始做這個事情，包括沒有節(jié)制的發(fā)展按揭市場，也會導致這個市場過度發(fā)展。
黃金十年房地產(chǎn)商業(yè)邏輯下的路徑選擇：一是廣儲地，二是高杠桿，三是快周轉，四是大資本。迅速地利用前三條進入資本市場，第四條就是讓中國十大財富里面有五個是房地產(chǎn)企業(yè)家的原因。因為有一次我跟胡潤有一次溝通，發(fā)現(xiàn)十個富豪里面有五個是從事房地產(chǎn)行業(yè)，而且五個都是我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會的副會長，其實他的路徑選擇是基于前面的商業(yè)邏輯。
現(xiàn)在政府開始建立一種房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制——因為經(jīng)濟結構在調(diào)整，尤其是去年和今年。因為我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會是國家一級社團法人，跟政府有很多的交流，我們能深切感受到最近一年是我們跟政府溝通最頻繁的一年。我們房地產(chǎn)商會與政府溝通，關于怎么把政策調(diào)控變?yōu)橹贫日{(diào)控，把行政調(diào)控變成市場調(diào)控，讓它更加陽光、透明、規(guī)范、可持續(xù)。但是這里面可以看到土地制度改革、財稅制度改革、分配制度改革、金融制改革、雙軌制度改革，其實這些改革是最根本的改革，這些改革以后，我們房地產(chǎn)才能真正地走向可持續(xù)發(fā)展。這是因為我們行業(yè)的健康主要取決于三個要素：政策要素、行業(yè)變化要素以及企業(yè)發(fā)展選擇要素。其實這些制度是相輔相成的，缺一不可。
