導(dǎo)讀

去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。房地產(chǎn)在中國家庭財富和經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著重要作用，房價過高或過低都會帶來嚴(yán)重風(fēng)險。要促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，政府應(yīng)加大有針對性的金融支持、完善系統(tǒng)性風(fēng)險管理、加快城市升級改造、促進(jìn)公共服務(wù)均等化和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多元化等多方面措施，穩(wěn)定住房市場，減少結(jié)構(gòu)性失衡，為未來創(chuàng)造新的增長機會。

本文為中國觀察智庫獨家約稿，轉(zhuǎn)載請注明來源：中國日報中國觀察智庫。

作者：李成

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 國家金融與發(fā)展實驗室高級研究員

過去幾十年來，中國經(jīng)濟(jì)的迅速崛起是現(xiàn)代歷史上最引人注目的故事之一。在這種增長的同時，中國的房地產(chǎn)市場已演變成家庭財富的基石，改變了數(shù)百萬中國家庭儲蓄、投資和消費的方式。然而，正如任何偉大的成功故事一樣，高樓的背后是長長的陰影。事實上，一度繁榮的房地產(chǎn)市場也帶來了一系列挑戰(zhàn)，包括房價飆升、消費低迷以及實體和金融部門之間的結(jié)構(gòu)性失衡。

最重要的是要認(rèn)識到，過高和過低的房價都可能對經(jīng)濟(jì)造成同樣的危害。特別是從2022年左右開始，隨著全國房價下跌，家庭財富縮水，與抵押貸款相關(guān)的金融壓力加劇。在此背景下，去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)為2025年樓市定調(diào)：要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。那么，房地產(chǎn)是如何成為中國經(jīng)濟(jì)中如此關(guān)鍵的一部分的？我們又可以采取哪些措施來應(yīng)對其挑戰(zhàn)，確保市場在未來可持續(xù)發(fā)展呢？

回顧過去，中國的房地產(chǎn)市場在過去幾十年里經(jīng)歷了顯著的變化。在20世紀(jì)90年代末之前，城市住房主要是國家控制的資產(chǎn)，住房直接分配給工人，是就業(yè)待遇的一部分。然而，上世紀(jì)90年代末的大規(guī)模房地產(chǎn)改革從根本上重構(gòu)了這一體系，引入了允許城市居民自由買賣房產(chǎn)的市場機制。這一關(guān)鍵轉(zhuǎn)變重新定義了住房在中國社會中的角色，使其成為全國家庭財富的主要儲存手段。

這種轉(zhuǎn)變帶來了顯著的成果。中國社會科學(xué)院國家金融與發(fā)展實驗室最近的一項研究顯示，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模驚人：截至2022年，住宅房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的47%，相當(dāng)于全國GDP的2.2倍。對中國家庭來說，住房不僅意味著一個住所，而且也是金融安全的基石，是抵御經(jīng)濟(jì)不確定性的緩沖。在美國、法國、德國、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，住房同樣占據(jù)家庭財富的很大一部分，但比重一般在15%至30%不等，而中國居民房產(chǎn)的規(guī)模和擴(kuò)張速度是罕見的。簡言之，這種顯著差異的背后有兩大因素：一是政府的支持性政策，二是中國人根深蒂固的“買房置業(yè)”的文化價值觀。

圖片來源：中國日報

雖然住房財富的快速積累無疑提高了生活水平，促進(jìn)了家庭繁榮，但它也帶來了重大的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。也許最緊迫的問題是，北京等主要城市和其他一、二線城市的房價飆升，不僅大大增加了當(dāng)?shù)鼐用竦纳畛杀荆矅?yán)重制約了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)保持競爭力的能力。

但另一方面，最近房價的全面下跌也暴露出同樣嚴(yán)重的風(fēng)險。事實上，暴跌的房價侵蝕了房地產(chǎn)價值，并增加了與抵押貸款相關(guān)的違約風(fēng)險，從而暴露出家庭部門資產(chǎn)負(fù)債表的脆弱性。此外，由此產(chǎn)生的負(fù)財富效應(yīng)削弱了消費者信心，促使“預(yù)防性儲蓄”上升，這進(jìn)一步抑制了經(jīng)濟(jì)活動。

與此同時，供給側(cè)的擔(dān)憂也在加劇。開發(fā)商正艱難應(yīng)對不斷上升的債務(wù)負(fù)擔(dān)和不斷增加的待售房產(chǎn)庫存，而嚴(yán)重依賴“土地財政”的地方政府面臨的財政壓力不斷升級。金融部門同樣承受壓力，出現(xiàn)了大量與房地產(chǎn)市場有關(guān)的不良貸款。

考慮到中國房地產(chǎn)市場的重要性和復(fù)雜性，政策制定者可以采取哪些措施來解決這些問題呢？要促進(jìn)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，取得適當(dāng)?shù)钠胶庵陵P(guān)重要。

圖片來源：視覺中國

首先，政府應(yīng)該為購房者，特別是首次購房者提供有針對性的金融支持，比如低息貸款、補貼和稅收優(yōu)惠等，以提振需求和穩(wěn)定房價。此外，可以增加保障住房、公租房等供應(yīng)，滿足中低收入家庭的需要。這些措施將提高住房的可及性，穩(wěn)定房價，培育更加可持續(xù)的住房市場。

第二，全面的房地產(chǎn)風(fēng)險管理框架對于識別和減輕系統(tǒng)性風(fēng)險至關(guān)重要。這些框架應(yīng)包括對開發(fā)商和金融機構(gòu)的財務(wù)健康指標(biāo)進(jìn)行定期監(jiān)測，確保遵守審慎的貸款流程和預(yù)售住房及時交付。決策者應(yīng)針對房貸的脆弱性精準(zhǔn)施策，提前避免危機，保障市場穩(wěn)定，并在投資者和消費者之間建立信心。

第三，政府應(yīng)與開發(fā)商和銀行合作，加快城鄉(xiāng)危舊住房改造，改善居民生活條件，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)住房供給。這不僅能更好地滿足人民對基本住房和改善型住房的需求，還有助于促進(jìn)城鄉(xiāng)振興。此外，通過提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，政府可以增強這些社區(qū)的吸引力，在留住現(xiàn)有居民的同時吸引新的家庭遷入。

圖片來源：東方IC

第四，國內(nèi)主要城市房價高企的一個關(guān)鍵原因，是住房與教育、醫(yī)療和社會保障等公共服務(wù)資源有著緊密的聯(lián)系。很多時候，在好地段擁有住房也就意味著可以更好地獲得這些基本服務(wù)。簡單地說，如果各地的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)質(zhì)量相當(dāng)，那么全國范圍內(nèi)的增長就更加平衡，大城市的生活壓力也就不會那么大。

最后，從長遠(yuǎn)來看，政策制定者應(yīng)該積極引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，以減少對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴。這就要求向高科技產(chǎn)業(yè)、綠色能源和先進(jìn)制造業(yè)提供更多投資，以培育新的增長驅(qū)動因素，并減輕與房地產(chǎn)市場有關(guān)的系統(tǒng)性風(fēng)險。這不僅能創(chuàng)造更加平衡的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還能增強中國在新興產(chǎn)業(yè)中的全球競爭力。

總之，政府應(yīng)打出一套更具系統(tǒng)性的政策“組合拳”，包括加大有針對性的金融支持、完善系統(tǒng)性風(fēng)險管理、加快城市升級改造、促進(jìn)公共服務(wù)均等化和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)多元化等舉措，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，減少結(jié)構(gòu)性失衡，為未來開辟新的增長機遇。

圖片來源：中國日報

本文原文發(fā)表在中國日報國際版，原標(biāo)題為 "Boom to balance"

出品：中國日報中國觀察智庫

責(zé)編：宋平 王哲

編輯：張釗