孔巧玲

隨著房價的高居不下，“法拍房”逐漸走入了大眾的視野，成為老百姓的住宅購房新選擇。根據最高法公布的《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，法院在拍賣前會對房屋的價值進行評估，起拍價參照評估價確定，可以是評估價的70%。如果第一次拍賣無人出價，再次拍賣的起拍價最低可以是第一次拍賣價的80%，合算下來相當于最低可降至56%。

個人如何參加競拍購買法拍房？

具體而言，在網絡司法拍賣中，競買人必須具備一定的資格才能參與競買。一是參與網絡司法拍賣的競買人具備完全民事行為能力。二是嚴格遵循網絡司法拍賣的實名認證制度。參加競買的自然人包括我國的公民、港澳臺同胞、海外僑胞以及外籍人，需通過網絡上傳本人的身份證明和資信證件原件或掃描件等；委托他人代為競買的，應當在競價程序開始前經法院確認，并通知網絡服務提供者，才能依法參加競拍程序。

競買人可在京東、淘寶等平臺中取得競買資格，以得到的競買代碼、參拍密碼參與競買。若是優先購買權人，須經法院確認后取得優先競買資格后，以優先競買代碼參與競買。另外，法拍房在北京市被納入了限購范圍政策內，競買人在參與競拍前應充分了解競買須知和競買公告，否則須自行承擔法律后果。

拍賣成交的，網絡司法拍賣平臺會以買受人的真實身份自動生成成交確認書，買受人可持法院裁定書、協助執行通知書及拍賣成交確認書前往不動產登記事務中心辦理房屋所有權過戶登記手續。之前繳納的保證金則自動轉化為部分成交款；若買受人未及時交付尾款，則保證金不退還，拍品重新拍賣的，原買受人不能參加競買。競拍不成功的，保證金一般會在24小時內原路退還。

網拍成功后可能

被撤銷的幾種情形

在特殊情況下，當事人、利害關系人提出執行行為異議的，網絡司法拍賣可能會被撤銷，即本次網拍無效，法拍房所有權不發生轉移，涉案房產可重新拍賣。網拍被撤銷主要有以下幾種情形：

一是買受人因拍賣房屋的文字說明、視頻或照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使產生重大誤解，購買目的無法實現的。如在拍賣公告中沒有告知買受人被拍賣房屋暫時不能辦理房產證等權利瑕疵。

二是由于系統故障、病毒入侵、黑客攻擊、數據錯誤等原因致使拍賣結果錯誤，嚴重損害當事人或者其他競買人利益的。如競買人在競買過程中，系統突然異常，導致其不能及時出價競買。

三是競買人之間、競買人與網絡司法拍賣服務提供者之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的。司法拍賣目的是通過司法拍賣實現執行標的物的價值的最大化，所以司法拍賣需要經過充分競價。因惡意串通成交的拍賣，依法應予撤銷。

四是買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買資格的。在網絡司法拍賣中，競買人必須具備一定的條件才有資格參與競買。比如商業銀行法第28條規定，任何單位和個人購買商業銀行股份總額5%以上的，應當事先經過國務院銀行業監督管理機構批準。法院在拍賣相關商業銀行的股權時，如果拍賣股權的數額超過了該商業銀行股權的5%，則應審查競買人是否經過國務院銀行業監督管理機構批準，如果競買人不具備這樣的資格，人民法院不得出具拍賣成交裁定，即便拍定標的物，也應當撤銷。

五是違法限制競買人參加競買或者對享有同等權利的競買人規定不同競買條件的，除非法律對買受人的資格有特殊要求，原則上不允許法院設置無法律依據的競買條件，也不允許對不同的競買人規定不同的競買條件。比如為某些競買人量身定做的條件的“蘿卜拍賣”亦應當撤銷。

六是其他嚴重違反網絡司法拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。通常是指嚴重違反拍賣程序導致拍賣價格明顯低于市場價格，造成申請執行人受償數額減少或者被執行人履行債務的數額減少，或因違法拍賣導致競買人喪失公平參與競價的機會。

（作者單位：北京市第一中級人民法院）

（孔巧玲）