中國日報網訊(記者吳海花、白云蛟) 2015第三屆華表獎于11月28日在北京萬達嘉華酒店盛大召開，“分享榮耀，見證輝煌，地產華表，中國樣板”，中國房地產華表獎借助中國日報網權威平臺，整合房地產業內資源，以權威、公正、公平的評選肯定房產企業價值，表彰房產功勛人物以及在各領域有突出貢獻的企業。
據了解，第三屆頒獎典禮設有年度功勛人物、貢獻人物、新銳人物、金融創新人物、慈善人物五大類單項年度人物獎項以及品牌類、企業類、機構類等多個集體集體獎項。
盛世神州房地產投資基金董事長、創始人張民耕對本次地產華表獎非常關注，并作為特邀嘉賓在華表獎上午“雙百對接”活動中進行精彩發言!
盛世神州房地產投資基金董事長 張民耕
以下是演講實錄：
感謝中國日報網的房地產頻道，來了以后見到很多老朋友。今天跟大家交流的是這個課題，房地產無國界。中國地產人的國際視野，因為今天的課題就是國際地產，我們09年開始進行國際化的房地產投資。房地產無國界最早在2009年的時候，在中國房地產商會和南加州大學舉辦的一次論壇上看到的，當時感覺是一個口號。但是隨著這幾年的運作，越來越接近感覺到這是一個現實，是一種潮流，甚至于對每一個人資產的一種標準配置，而且在現在中國的經濟下行，匯率有可能下跌的情況下，這是一種理想的工具。我可以毫不夸張的說，今后的三五年里你的資產沒有做國際化的配置就out。我們要有這樣的一種緊迫感，接受了這樣的口號以后，我們做一個判斷，我們發現中國地房地產正處在一個深度調整之中，而這種調整我的預計可能獲得房地產界很多朋友的認可，具體表現為市場的分化，北上廣深非常好，但是三四線的城市非常差。大企業非常好，中小企業非常難，房地產行業今后還有三五十年的前景，但是這個市場是誰的，可能不是中小企業的。我有一個數字到2014年，前一百強房地產企業已經占據市場的37%份額，今年前一百強會占據中國市場的51%。國家統計局統計，全國的房地產商有接近八萬家，七萬九千家，去掉這一百家占了51%。還是接近八萬家，占了49%，你看這個紅海到了什么樣的程度?人民幣匯率有一個下跌的預期，這點大家也可以看到。隨著下一步美聯儲的加息，隨著人民幣進入國際貨幣基金組織的一攬子貨幣結構中，人民幣貶值的預期也是可以看到的。在這樣的情況之下，我們造勢是不可能了，但是我們可以順勢，可以做一個逆趨勢的調整從而安排我們的產業，所以我們要適時的抓住現在對我們已經開放的兩個市場，國際國內市場。兩種資源就是國際國內的資源，利用國際房地產市場復蘇的機遇，同時利用好國內對個人和企業對外投資的開放，走出國門走向世界，特別是走向美國的道路。企業證明，我們發現一塊綠洲。
我們在這樣的一個形勢下，我們的基金雙輪驅動，就是在做大做強人民幣基金的同時，大力開拓美國市場做好美元市場，做好美元房地產基金，做好美元市場的份額。到現在為止，我們人民幣基金在全國十五個城市做了十六個項目，大概六七十億的規模。我們想近幾年里把它控制在一百億規模以下，以前我們是每年翻番的，這幾年翻番的風險比較大，控制在一百億的規模。美元我們是可以大大地擴張，我們現在在六個城市做了十六個項目，大概5億美元，有四千套公寓。對美國市場我們做了這樣的判斷，三句話，第一，相當長的時間內美元還是最強勢的貨幣，所以應該毫不猶豫地擁抱美元，擁抱美元資產。第二，美元利率繼續是美國歷史上處于最低水平，應該充分利用美元低利率的資源做好美元的投資杠桿。第三，美國房地產市場仍然是世界上最好的投資市場，是全球投資首選的市場。
美國經濟相對強勁，為美元強勢奠定了基礎。美元取消量化寬松實行緊縮，緊縮的貨幣政策有利于加強美元的強勢地位。美國基準利率在提升這和即將的加息也支持了美元長期匯率增強。同時，作為對比，無論是中國也好，歐洲也好，日本也好，澳洲也好都在持續實現寬松，大量地印票子。我這兒還有一張表，相當長的時間內美元利率將繼續持續最低水平。綠色的是美國的通脹水平，紅色的是美聯儲基金的利率水平，可以看出來美聯儲基金的利率水平長期接近于零，十年期的國債美國是2.84，這樣的趨勢還會長期的維持，相對長期的維持。因為美國加息受到了各種因素的影響，忽悠全世界人民已經忽悠了2年。現在十二月有可能加息，但是加息的幅度0.25個點，這是一個非常長的時間。為什么我們特別關心美元利率，因為在美國的市場上要借錢，發動它的資源，挖掘它的資源，我們一般借到二倍到三倍的杠桿，如果利率維持在4以內，我們就可以大有作為。因為我們做的項目資本都在8以上，去掉利息和去掉人力成本，我們可能還有8-10的純收入，然后再加上資產的升值大概20%左右的收益是比較有把握的。美國的房地產市場仍舊是全球投資的首選市場，這是Google的圖做的非常好，把全世界稱得上是有房地產市場的成熟都做成一個標。標的顏色，房價和家庭收入之比，低就是綠色，高就是紅色。這來看一下東頭，那一片紅的地方，祖國山河一片紅，中國的房價收入都是最高的。美國基本上是屬于一片綠，隱藏在里面有兩個顏色，一個是紐約，一個就是舊金山這是偏紅的，華爾街的一半工作人員在曼哈頓買不起房子。但是整體的綠色它對市場調整的空間有很大的容忍度，投資的性能價值比是最好的。不僅是中國人愿意在美國投資，全世界的資本都愿意在美國投資。中國到海外投資，特別是投房地產需求是不是很強盛?有如井噴，我舉一個非常生動的感受，我一年去美國四五次，經濟艙可以有空座，頭等艙和商務艙都是滿的。每次來往的飛機上都可以看見我熟悉的人，大家都往美國在投資。這里面有幾個數字，一個就是到2015年年中，私人可投資資產的規模已經達到了114.5萬億，如果按照一定的比例大概有16.4萬億可以用于做房地產投資。另外，還有到2015年中可以投資資產在60萬到600萬人民幣，這不是高凈值，而是大眾富裕人群，有十萬美金可以一百萬美金可以投資的，這不能算高凈值的，就是算大眾富裕人群，這個人群已經到了1528萬。連續每年增長超過了15%，這些人投資往哪兒去呢?一個意愿是對外投資，有46.5%的人為了分散風險要往外投資。有39.5%的人為了資產安全要到海外投資，不把雞蛋放在一個籃子里，現在的這個籃子不是行業的籃子。這個籃子已經是國別的籃子了。海外投什么?投股票和房地產，因為股票可能比房地產高一點，因為有港股，港股現在也算海外。如果不計算港股，肯定房地產是投資的第一熱門。
我們再看投資美國房地產是不是靠譜?我們可以看一下，美國房地產的擁有率，就是人們的生活水平，人們的就業水平對房地產的市場是不是興旺，這是有非常大的影響。我們當年08年的時候，美國金融危機到美國8.6%的人失業，這些年有強勁的回升。現在大概可以到5.1，他們預測到明年中期的時候，有可能失業率達到4.8%，這是美國歷史上最好的水平。失業率低了就業率就高了，就業人群對買房租房這是一個強大的刺激。美國人真的是所有消費都是會花在吃穿住，他們對住房的需求很大。我們有一個美國雇員是英國人，他在華爾街沒房，我們給他漲了一次工資，他馬上讓我們出一個工資證明，他到房東那說我要另外多租一間房，以前住的兩室現在要住三室了。薪酬增長對房地產市場有強勁的支持。所有美國的物業都在上漲，經歷了08年到10年的下跌以后，全美還是一線的城市，還是二線的城市都在發展。市場還是可以有很多金融杠桿可以用的，這次房地產市場增長是有堅實的基礎，而不是像08年那樣建立在金融工具基礎上。當年出現了房貸危機，這次類似的危機不太容易發生。美國有統計，中國對美國的房地產投資僅次于加拿大，中國大概是180億左右。
我們09年-12年之前是小試，中試，12年底我們認為可以大規模的進入。12年底我們進入了以后，第一個項目經營兩年現在賣掉，收益率24.9，而且不算每年的租金收入，賣掉的時候售價比我買入價高。二期我們買了SMC的資產包，買了一個非常大的2600套的資產包，那個時候因為我們買在最低谷，現在的收益是34%。2014年，我們做了策略上的調整，我們不但買，而且我們還去開發。現在開發的項目還沒有封頂，已經有資產社會基金向我們買，收入是20%以上的年化收益率。
開拓美國市場要學習美國規則，但是不要忘記中國功夫。我發現我在中國做20幾年的房地產經驗，到美國市場怎么理解和掌握美國市場，這是非常有好處的。我們到了美國以后，怎么選擇地方，我們就把美國的城市也分一二三線，紐約、舊金山一線城市，這兩個城市的特點收益率不高，因為房價已經非常高，但是非常穩定，非常安全，怎么投都不會出錯誤。其余的就是美國人說的從波士頓、亞特蘭大、邁阿密、鳳凰城、洛杉磯、硅谷、西雅圖、波特蘭，這一圈看成是二線城市，現在二線城市沒有做完，現在沒有進入三線城市，發現美國人非常認可，他說我們沒有這么想，但是我們覺得是對的。所以他們和我們合作的時候，他們拿出了他們的項目池，我們挑選，就選擇了這樣的二線城市，這對我們作為投資選擇來說是非常先進的工具。現在我們的項目池基本上也是圍繞海岸和口岸。芝加哥怎么樣呢?我們那年差一點買了奧巴馬的家邊上的一個項目，我們后來再三的分析覺得不行，芝加哥是一個人口粗糙的城市，人口不是增長的，這是粗糙的。所以我們下決心沒有買，現在看來是對的。現在芝加哥的人口的速度還是非常快的。所以在美國做地產有一個非常好的參照性，就是它的數據是準備的特別好，可以很放心的采用這些數據。中國功夫在美國還有用處，我們在中國經常追求剛需客戶，我們現在也是追求剛需客戶。美國市場的剛需是什么，就是出租公寓，美國60%的人家里有房子，40%的人沒有房子，60包括了農村和小城鎮，小城鎮和農村還沒有租賃市場的，所以大城市來說租賃自有房是50：50。舊金山和紐約這樣的城市四六，或者說倒三七所以出租市場是非常好的本地的收益又比較可觀的市場。重視控制風險，隨時調整策略，實行安全性和收益性的平衡。美國利率加息，美國市場的發展，風險的控制等等，我們公布了我們經營策略1.0、2.0、3.0，規避風險，取得了收益，我們基本上下去一個周期我們就大量的買進。市場到了高點我們買進與開發結合，這樣的一種策略這是行之有效的，收益是非常好的。我們還有一個體會，到了美國除了中國發展商一直講的地域以外，我們還加了選擇合作伙伴是非常重要的。我們和美國特別大的一些開發商進行合作，TCR、HFF，GAIA。海外基金有一二十位合伙人，抱團打天下。
房地產無國界，希望更多的人可以理解。毫不猶豫與美國房地產合作，努力實現全球化的資產配置，抱團打天下，共同進軍美國房地產市場。
【地產華表獎】
“分享榮耀，見證輝煌，地產華表，中國樣板”，中國地產華表獎借助中國日報網權威平臺，整合房地產業內資源，以權威、公正、公平的評選肯定房產企業價值，表彰房產功勛人物以及在各領域有突出貢獻的企業。
據了解，第三屆頒獎典禮將設有年度功勛人物、貢獻人物、新銳人物、金融創新人物、慈善人物五大類單項年度人物獎項以及品牌類、企業類、機構類等多個集體集體獎項。
中國·國際地產華表獎旨在為更多的地產企業戰略轉型提供最權威、最實戰的落地項目和解決方案，搭建市場發展、創新、轉型的新思路、新商機，更是提高企業聲譽、把握政策走向的最佳平臺!
本次盛會上政商企界領導、經濟學家、地產大佬、各國大使參贊、海外華人華僑等精英人士匯聚一堂，共同把脈探討新時代下中國及海外房地產市場發展與轉型趨勢。
【名人簡介】
張民耕現任:中國房地產投資基金聯盟會長、盛世神州房地產投資基金董事長創始人、北京銀信投資有限公司董事長創始人、華本地產企業家俱樂部榮譽理事長、全國房地產投資基金聯盟會長、中國金融地產俱樂部理事長。
張民耕博士在中國房地產基金和房地產行業擁有非常重要的影響力。張民耕博士創辦的盛世神州房地產投資基金，是中國房地產基金的領軍者，其股東和顧問委員會均由業內頂尖和享有盛譽的的房地產專家組成。
在張民耕博士的帶領下，盛世神州基金已經在國內房地產基金行業創造了多個第一:第一家也是目前唯一一家在國家發改委成功備案的私募房地產基金;與嘉實基金合作創立了我國公募基金同房地產私募基金合作的第一單業務;第一家在中國二級股權市場交易的房地產基金。
截至2013年8月，盛世神州房地產投資基金管理的國內資產總規模超50億元人民幣，已成功投資了包括投資了中國房地產企業萬科，其中已經有3個項目基金成功退出，投資者都如約獲得投資本金和高額的投資收益。
盛世神州基金已投項目:北京誠通、西安龍記、鄭州昌建、蘇州昂內、西安萬科、鎮江恒福、長春通盛、無錫捷運、三亞申亞、西安開元第一城等。
